Τη νέα γενιά αστικών αναπλάσεων στη Θεσσαλονίκη, όπου παλαιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις μπορούν να αναδειχθούν μέσα από επενδύσεις και να αποτελέσουν οικιστικούς ή και εμπορικούς πόλους, συμβάλλοντας ταυτόχρονα στην αναβάθμιση ολόκληρων περιοχών, αποτυπώνει η αξιοποίηση των Κεραμείων Αλλατίνη στην ανατολική πλευρά της πόλης.
Φορέας υλοποίησης της επένδυσης, που θα υπερβεί σε κόστος τα 100 εκατ. ευρώ, είναι η εταιρεία ΣΤΑΝΤΑ Α.Ε, ιδιοκτησίας του επιχειρηματία Σταύρου Ανδρεάδη.
Το επενδυτικό σχέδιο για την αξιοποίηση των Κεραμείων Αλλατίνη προβλέπει την υλοποίηση ενός εμβληματικού κτηρίου 100 μέτρων και εμβαδού 29.800 μέτρων.
Όλος ο υπόλοιπος χώρος θα διαμορφωθεί σε ένα κοινόχρηστο πάρκο προσβάσιμο σε όλους, όλες οι θέσεις στάθμευσης θα γίνουν υπόγειες και δεν θα υπάρχει κανένα αυτοκίνητο στην επιφάνεια.
Παράλληλα το μεγάλο κεντρικό κτήριο των Κεραμείων Αλλατίνη με εμβαδόν ισογείου 7.700 μέτρων και συνολικού εμβαδού μαζί με τους ορόφους περίπου 13.000 τ.μ θα παραχωρηθεί στον Δήμο Θεσσαλονίκης με στόχο τη δημιουργία πολιτιστικών εγκαταστάσεων μητροπολιτικής κλίμακας.
Το συνολικό σχέδιο είναι μια πολύ σημαντική οικιστική και παράλληλα πολιτιστική ανάπλαση που μεταμορφώνει έναν νεκρό για δεκαετίες χώρο σε ένα ζωντανό πάρκο προσβάσιμο σε όλους, με όλη τη δόμηση συγκεντρωμένη σε ένα ψηλό κτήριο και το διατηρητέο μνημείο να αναδεικνύεται μέσα στο πράσινο και το περιβάλλον.
Το ακίνητο των Κεραμείων Αλλατίνη, που απέχει περίπου 3 χιλιόμετρα από το ιστορικό κέντρο της πόλης, αποτελεί χωρίς αμφιβολία ένα από τα πιο χαρακτηριστικά παλιά βιομηχανικά συγκροτήματα της Θεσσαλονίκης.
Η ιστορία των Κεραμείων
Το ακίνητο με εμβαδόν 81,5 στρέμματα αποτελεί τμήμα μιας ευρύτερης περιοχής στο νότιο και ανατολικό τμήμα του δήμου Θεσσαλονίκης, γνωστής ως «Νοτιοανατολική Πύλη Θεσσαλονίκης».
Μετά την καταστροφή των παλαιών εγκαταστάσεων των Κεραμείων Αλλατίνη στην προηγούμενη θέση τους, άρχισαν στα τέλη της δεκαετίας του ‘30 να κατασκευάζονται οι νέες κτηριακές εγκαταστάσεις σε σχέδια του Ελβετού μηχανικού Αλβέρτου Αρτίν.
Η διακοπή της λειτουργίας τους τις τελευταίες δεκαετίες και η εγκατάλειψή τους συνετέλεσαν στη δημιουργία ενός χώρου επικίνδυνου και υποβαθμισμένου για τις κατοικημένες περιοχές που τον περιβάλλουν.
Παρά το ότι χαρακτηρίστηκαν το 2006 με απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού ως «μνημείο», επειδή αποτελούν σημαντικό δείγμα Βιομηχανικής Αρχιτεκτονικής του 20ού αιώνα, δεν έγινε μέχρι τώρα καμία προσπάθεια για την εξυγίανση και την αναβάθμισή τους.
Μετά την εξαγορά του ακινήτου από την ΣΤΑΝΤΑ ΑΕ ξεκίνησαν οι προβλεπόμενες από τον Νόμο διαδικασίες αξιοποίησης.
Η ΣΤΑΝΤΑ επέλεξε για την ανάπτυξη του ακινήτου ως πολεοδομικό εργαλείο το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) του άρθρου 8 Ν. 4447/2016, για την έγκριση του οποίου ακολούθησε η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.
Ήδη δημοσιεύτηκε σε ΦΕΚ η έγκριση του Ε.Π.Σ., με το οποίο καθορίστηκαν οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης και η έγκριση του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου.
Με το Ε.Π.Σ. και τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) καθορίστηκαν τα εξής:
⦁ ενσωμάτωση – ανάδειξη και αποκατάσταση των διατηρητέων κτηρίων
⦁ εκχώρηση ενός εκ των διατηρητέων κτηρίων στον Δήμο Θεσσαλονίκης με στόχο τη δημιουργία πολιτιστικών εγκαταστάσεων μητροπολιτικής κλίμακας για την πόλη της Θεσσαλονίκης.
⦁ συγκέντρωση όλης της επιτρεπόμενης νέας δόμησης σε ένα σύγχρονο και ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής αξίας ψηλό κτήριο ύψους 100 μέτρων.
⦁ δημιουργία ενός υπερτοπικής εμβέλειας αστικού πάρκου αναψυχής στο σύνολο της υπόλοιπης έκτασης του ακινήτου, που μεταξύ άλλων θα αναδεικνύει πλήρως το διατηρητέο μνημείο &
⦁ απομάκρυνση κάθε αυτοκινήτου από την όλη έκταση με την υπογειοποίηση του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης.
70 στρέμματα ενιαίος κοινόχρηστος χώρος
Με την ΣΜΠΕ εξετάστηκαν τα σενάρια πολεοδομικής αξιοποίησης του ακινήτου και επιλέχθηκε αυτό που προσδίδει χαρακτηριστικά μητροπολιτικότητας.
Έτσι θα υπάρχει ένας ενιαία διαμορφωμένος κοινόχρηστος χώρος, μεγέθους περίπου 70 στρεμμάτων και θα δημιουργηθεί ένα ψηλό κτήριο 100 μέτρων, που “διαλέγεται” με τα διατηρητέα κτήρια βιομηχανικής αρχιτεκτονικής του μεσοπολέμου, δημιουργώντας ένα τοπόσημο από κοινού με αυτά.
Στις γενικές αρχές σχεδιασμού περιλαμβάνονται:
⦁ Οργάνωση της Περιοχής Επέμβασης σε ένα ενιαίο Οικοδομικό Τετράγωνο με διαχωρισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης.
⦁ Μέγιστη Επιτρεπόμενη Δόμηση 32.000 τ.μ. πλέον της δόμησης των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων, σε εφαρμογή μέσου συντελεστή δόμησης 0,8 στο σύνολο της ενότητας.
⦁ Μέγιστο Ποσοστό Κάλυψης 25% συμπεριλαμβανομένης της κάλυψης των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων
⦁ Μέγιστο Επιτρεπόμενο ύψος Κτηρίων 100 μ.
⦁ Οι χώροι στάθμευσης θα είναι υποχρεωτικά υπόγειοι.
⦁ Προβλέπονται σε σχέση με το μνημείο ελάχιστες αποστάσεις & απαγορεύσεις για την υλοποίηση της νέας δόμησης.
Στόχος του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, με τη δημιουργία ενός ψηλού κτηρίου σε συνδυασμό με το μικρό ποσοστό κάλυψης του ακινήτου, είναι να συμβάλει στην αύξηση του ελεύθερου χώρου και πρασίνου και τη βελτίωση του φωτισμού και ηλιασμού, καθώς και στην ενσωμάτωση, ανάδειξη και ένταξη των διατηρητέων κτισμάτων στον ευρύτερο αστικό ιστό.
Στο πλαίσιο ανάπτυξης ενός ενιαίου πάρκου αναμένεται η ενοποίηση των χώρων πρασίνου του ακινήτου με το υφιστάμενο πάρκο της Νέας Ελβετίας σε έναν ενιαίο εκτεταμένο χώρο αστικού πρασίνου, που περιλαμβάνει αθλητικές, πολιτιστικές και εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις. Σε ό,τι αφορά την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, οι εργασίες αποκατάστασης και επανάχρησης του μνημειακού συνόλου βασίζονται αποκλειστικά σε μελέτες εγκεκριμένες από τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Πολιτισμού.
